Pasos a seguir antes de comprar una vivienda


Comprar una vivienda es una decisión muy seria, y debes seguir unos pasos antes de firmar ningún tipo de contrato ni escriturar si no quieres llevarte un disgusto después, y son los siguientes:

1. Calcula lo que te puedes gastar: Hay que hacer un presupuesto previo antes de ver nada, teniendo en cuenta que no debes superar el 40% de lo que ganas mensualmente: Calcúlalo dividiendo tus ingresos anuales (incluidas las pagas extras) entre 12. Multiplica el resultado por 0.4,  y esa es la mensualidad máxima que te puedes permitir pagar. Súmale a eso los gastos iníciales de la compra, que suelen ser entre el 10 y el 12% del precio de la vivienda.

2. Estudia bien la zona, mira los accesos, medios de transporte que tiene, tiendas, centros sanitarios, colegios y aparcamientos. Es importante saber si es zona residencial o urbana, puesto que los gastos pueden variar a la hora de pagar impuestos.

3. No compres en un impulso, visita la vivienda cuantas veces creas necesarias, teniendo claros los siguientes términos para saber lo que mide:

– Superficie construida: Son los metros construidos totales, incluidas paredes, pilares, terrazas, etc. Es lo que aparece en los planos.

– Superficie útil: Son los metros reales, quitando el grosor de las vigas y los tabiques. Las terrazas cuentan en la mitad de su superficie a la hora de calcular estos metros.

– Superficie computable: Es la superficie construida a la que se le añade la parte proporcional de los elementos comunes, que son los espacios usados por todos los vecinos como el portal, los jardines, la escalera, etc. Estos elementos comunes son los que hacen que los gastos de comunidad suban más o menos y son la base a la hora de tasar la vivienda.

4. Comprueba las características de la vivienda: Es importante que compruebes los siguientes aspectos:

– Orientación de la vivienda: Se suele dar más valor a las orientadas a levante o a sur. Si vives en una zona calurosa,  procura que solo le dé el sol por la mañana.

– La calidad de los materiales: Observa la pintura, acabados de puertas y ventanas, solidez de las baldosas…

– Estructura del edificio: Comprueba que no existan humedades o grietas.

– Asegúrate de que los grifos se pueden abrir a la vez sin perder caudal, y si hay agua caliente, que salga con suficiente presión.

– Comprueba la instalación de gas, que cumpla con la normativa oficial, y que los enchufes tengan toma de tierra.

5. Garaje: ten en cuenta que a efectos de registro, también es una finca. Asegúrate de que la entrada y el acceso a la vivienda es el adecuado y de que tiene las dimensiones adecuadas para tu vehículo. Hay dos posibilidades:

a. Puede ser inseparable de la vivienda, con lo que aparece en el registro con una sola inscripción.

b. Que sea independiente, con lo que la compra se hace por separado, con inscripción registral aparte de la vivienda, y tiene que estar especificado en las escrituras.

6. Tipo de vivienda: Solicita información,  ya que puede ser de dos clases:

– VPO (vivienda de protección oficial), que quiere decir que el promotor se ha acogido a ayudas y beneficios para que el precio esté más ajustado, pero suele limitar el tamaño de las viviendas y tiene restricciones a la hora de venderlo después, incluso a la hora de retractarse. Las hay de promoción pública, con lo que el precio es más bajo pero son más difíciles de conseguir porque hay más demanda que oferta, o de promoción privada, donde un particular recibe subvenciones y luego tiene un precio de venta máximo.

-Viviendas libres, que no reciben ayudas y solo están sujetas a la oferta y la demanda del mercado.

7. Situación legal de la vivienda: Revisa bien la documentación, que todo esté legalmente presentado. La documentación puede variar, dependiendo de que la vivienda sea de segunda mano o nueva. La documentación a solicitar en caso de viviendas nuevas, que no tienen aún comunidad de propietarios ni IBI:

-Nombre del promotor y datos de éste en el Registro de la Propiedad.

-Planos de situación.

-Planos de la vivienda y del inmueble.

-Descripción de la vivienda: Servicios y suministros, zonas comunes, medidas de seguridad…

-Memoria de Calidades.

-Datos de inscripción en el registro.

-Contrato con condiciones generales y especiales: Precio, forma de pago, plazo de entrega de las llaves…

Cuando la vivienda es de segunda mano, tienes que ir al ayuntamiento y comprobar que no existe ningún plan urbanístico pendiente de aprobación que pueda afectar la situación de la vivienda, y también al Registro de la Propiedad, se pide una nota simple y ahí aparecerá el titular, si tiene alguna hipoteca o embargo, si hay derechos de usufructo o de alquiler… o cualquier otra cosa que impida su venta legal. Solicita también a la comunidad de propietarios un certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad, y pregunta si hay previsto alguna obra  que suponga un gasto en el futuro con el que no cuentas. Comprueba que se está al corriente de los dos últimos años en el pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)

Una vez hecho todo esto y comprobado que la vivienda es la que tú quieres, solo queda solicitar un préstamo en caso necesario, firmar un contrato en condiciones, acudir a la notaría a firmar escrituras y que te entreguen tus llaves.

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