Comprar una vivienda paso a paso


Una vez que has decidido qué vivienda quieres comprar, los pasos que debes seguir si quieres hacerlo de forma correcta son los siguientes:

1. PAGA Y SEÑAL.    Es una reserva que haces depositando dinero, y desde ese momento  tanto vendedor como comprador pueden exigir que se cumpla lo contratado .En términos legales esto se llama Arras Confirmatorias.

2. CONTRATO DE ARRAS: Es un compromiso de venta provisional, donde comprador y vendedor se comprometen a que la vivienda se entregue en un plazo determinado. No es un contrato definitivo Es lo que se suele firmar cuando entregas la señal, te puedes echar atrás, y el vendedor también, pero ya sabes que si te arrepientes pierdes la señal, y si lo hace el vendedor tiene que devolverte el doble de la señal que depositaste. Si firmas un contrato de este tipo, tiene que ir especificado esto bien, y el plazo de entrega también.

3. CONTRATO DE COMPRAVENTA: Aquí se describe claramente la vivienda, se especifican las condiciones de venta, el vendedor se obliga a entregar en una fecha y el comprador a pagar el precio pactado.

Estudia bien todas las cláusulas y la “letra pequeña”, ya que ahí se va a indicar quién paga los gastos de impuestos derivados de la compra, y fíjate bien en las obligaciones y derechos de cada parte, porque este contrato es legalmente vinculante, aunque lo mejor es hacer escrituras notariales e inscribir la compra en el registro para que todo esté perfecto.

4. ESCRITURAS Y REGISTRO: Una vez firmado el contrato y entregada la señal, lo más frecuente es ir al notario a firmas las escrituras, que detallan la situación, características, forma de pago y condiciones de la venta. Normalmente los trámites de documentos, pagos de impuestos y demás gestiones las hace un gestor, que se asegura de que todo sea legal. Después de liquidar gastos e impuestos, el gestor lo lleva al Registro, donde quedas inscrito como nuevo propietario. El original de la escritura es para el comprador.

Este es el proceso que se sigue. Pero vamos a especificar paso a paso lo que tienes que hacer al comprar una vivienda:

AL COMPRAR UNA VIVIENDA NUEVA:

1. Depositas la señal y firmas el contrato donde se indica la fecha de fin de obra y entrega de llaves, los pagos que tienes que hacer hasta entonces, precisando si está incluido el IVA o no, y dónde se efectúan los pagos y a quién. La ley te protege las cantidades a cuenta, ya que obliga al promotor a avalar ese dinero, en otras palabras, le obliga a tener un seguro y depositar ese dinero en una cuenta bancaria aparte.

2. Cuando te dan las llaves, tiene que tener cédula de habitabilidad, o sea, una licencia que confirma que todo está en orden, que se puede vivir allí legalmente y que cumple con los requisitos de seguridad.

3. Te tienen que facilitar los contratos de los suministros de luz, agua, gas… para poder darte de alta, y los estatutos de la comunidad de vecinos si existen ya.

4. Comprueba en el registro que todo es conforme.

5. A veces, el promotor ha financiado la obra hipotecándola, con lo que tiene un préstamo. Puedes hacer dos cosas:

–         Subrogarte: Quiere decir que te quedas con la parte del préstamo que le toca a tu vivienda, y aceptas las condiciones del préstamo existente.

–         Conseguir tu propio préstamo: En este caso el promotor está obligado a cancelar el préstamo anterior y a pagar todos los gastos de cancelación.

6. Firmas la escritura de compraventa y la hipoteca si es que has financiado compra. El promotor será responsable de cualquier defecto de la vivienda durante 10 años, en los que está obligado a tener un seguro.

7. Comprueba que los gastos son correctos.

–         IVA. Es el 8% del importe total de la compra. Si es una VPO (vivienda de protección oficial), será el 4%, y si has realizado pagos a cuenta, se aplicará el porcentaje correspondiente. Si se compra una plaza de garaje y aparece como finca registral independiente (o sea, tiene que ser escriturada independiente de la vivienda y tiene su propia entrada en el registro), el IVA es el 18%.

–         IAJD (IMPUESTO DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS): Es un impuesto cuyo importe lo determina cada comunidad autónoma, y normalmente suele ser del 1% del importe de compra. Lo paga el comprador y se hace en la delegación de Hacienda. Se paga cada vez que se firma algo en el notario.

–         NOTARIO. Cada parte paga sus gastos, excepto que se pacte expresamente lo contrario. Las tarifas de los notarios son siempre las mismas en todos sitios, están aprobadas por el gobierno en Real Decreto y se llaman aranceles.

–         REGISTRO: Corre a cargo del comprador. También los establece el gobierno por decreto.

–         GESTORIA: El gestor realiza todos los trámites legales, lo selecciona normalmente el banco que da la hipoteca, pero tiene que ser ajeno a la entidad. Lo paga el comprador, su tarifa no está regulada y depende de los trámites que tenga que hacer, y además sus honorarios llevan IVA (18%).

Lo normal es adelantar una provisión de fondos al banco y luego el gestor nos da una liquidación con los justificantes.

–         GASTOS DE HIPOTECA. Hay que tener en cuenta que se firman escrituras independientes de las de titularidad de la vivienda, con lo cual pagamos más notario, que nos calcula sus honorarios según el porcentaje de lo que se hipoteca, también pagamos registro, y los servicios del gestor. También pagamos de nuevo el IAJD (Ese impuesto que siempre que se haga algo en el notario se paga, normalmente el 1% del importe escriturado), y la comisión de apertura de la hipoteca que habremos negociado previamente con el banco, que incluye el estudio, gestión y formalización del préstamo, además de los gastos de tasación.

GASTOS AL COMPRAR UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

1. ITP (IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES): Es el correspondiente al IVA, o se paga uno o el otro, dependiendo de si es vivienda usada o nueva. Se paga según el precio escriturado, aunque normalmente es el 8%, o reducido en casos de  VPO, familias numerosas, jóvenes, según cada comunidad autónoma.

2. PLUSVALIA. Es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos. Esto quiere decir que los años que el vendedor ha tenido la vivienda, el terreno fue aumentando de valor. Se calcula según el valor catastral y el número de años que en los que se ha sido propietario. Según la ley, lo paga el vendedor, excepto las veces en las que se pacta que lo pague el comprador. Hay un plazo de 30 días para pagarlo.

3. NOTARIO. Exactamente igual que si fuera vivienda nueva, y cada parte paga sus gastos excepto que se pacte lo contrario.

4. REGISTRO. Corren también a cargo del comprador.

5. GESTORÍA. Son los mismos gastos que en el caso de compra de vivienda nueva, y no olvidemos que hay que añadir a sus servicios el 18% de IVA.

6. GASTOS DE HIPOTECA, que conlleva las mismas condiciones que cuando se trata de vivienda nueva, o sea, gastos de notaría, registro y gestor y por supuesto el impuesto de Actos Jurídicos documentados, como cada vez que firmamos algún documento ante notario, además de la comisión de apertura negociada con el banco y los gastos de tasación de la vivienda.

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