Hipoteca: Qué es y cómo funciona


Un Préstamo Hipotecario es un préstamo que te hace un banco, que tienes que devolver periódicamente pagando unos intereses. Hasta ahí, lo tenemos todos claro. Pero exactamente, ¿Cómo funciona?

Aquí vamos a ir viendo todas las dudas que suelen surgir al pedir  una hipoteca:

  1. ¿Cuánto dinero me dejarán?

Esto va a depender del valor de tasación de la vivienda que quieres comprar,( es decir, el banco le da un valor determinado a la vivienda y te van a prestar hasta el 80 % de lo que ellos creen que vale) y de los ingresos que tengas (no te dejarán más del 40% de lo que ganes, a no ser que puedas ofrecer avales, o bienes independientes de ello, e.t.c.).

El dinero prestado se llama CAPITAL, y el CAPITAL + INTERESES son lo que le vas a pagar al banco en los años que contrates con este.

1¿Cuánto voy a pagar de cuota?

La cuota es lo que pagas cada mes, y está formada por una parte que es el capital y otra parte que son los intereses.

Aunque lo normal es que las cuotas sean mensuales, también se pueden pagar bimensualmente, semestralmente, e.t.c., según negocies con el banco.

El tiempo que pasa desde que te dan el dinero hasta que pagas la primera cuota,( por ejemplo, si te dan el dinero un 19 y tú no empiezas a pagar hasta el día 1 del mes siguiente), se llama periodo de carencia.

2.¿Qué significa amortización?

Amortización se refiere al pago que haces en cada cuota de parte del capital. Normalmente se usa el sistema francés, donde se paga más intereses al principio y menos capital. Un ejemplo:

El banco me presta 10.000 euros, y yo voy pagando cuotas de 240 euros:

De esos 240 euros, 100 corresponden al dinero que le debo y 140 a los intereses. La amortización sería de 100 euros porque lo que le debo al banco despues de pagar 240 euros son 9.900 euros. Conforme vaya pasando el tiempo, iré amortizando más y los intereses serán menos.

Si decidimos pagar un dinero extra para bajar la deuda de forma anticipada, eso se llama amortización anticipada.

3¿Cuánto tiempo me dan para pagar?

El banco contrata con el que pide el préstamo un periodo de tiempo determinado para devolver el dinero, y se llama PLAZO.

Cuanto más largo sea el plazo, (puede ser de hasta 40 años), más pequeñas son las cuotas pero más intereses pagas.

4.¿Qué es el tipo de interés?

Es el precio de dejarte dinero. En otras palabras, la cantidad de intereses que vas a pagar. Existen dos clases principales de tipos de interés:

-Fijo: No cambia durante todos los años del préstamo. Si contratas el interés fijo al 5%, no te va a subir en toda la vida del préstamo.

– Variable: Si te va cambiando el interés, según esté el mercado. Te puede subir o bajar la cuota, y eso lo marca un índice oficial que establece el Banco de España, y que aparece publicado en prensa, Internet, e.t.c. Este índice se puede basar en dos clases de índices, siendo los dos oficiales y legales: El Euribor (European Interbank Offered Rate), que es básicamente un índice que se calcula usando los datos de los 42 bancos europeos principales, según el tipo de interés que usen para prestarse dinero entre ellos, o el IRPH (Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), que es la media que se saca estudiando las hipotecas que hay en el mercado en un plazo superior a tres años.

5.¿Qué comisiones y gastos voy a tener cuando firme la hipoteca?

La ley dice que todos los gastos que tengan que ver con el estudio de las operaciones hipotecarias irán incluidos en una sola comisión, llamada COMISION DE APERTURA, y cada banco puede cobrar libremente. Por eso es importante saber lo que va a cobrar antes de firmar.

También pueden existir otro tipo de comisiones:

-Comisión de amortización anticipada: Si pago parte del préstamo antes de tiempo, me pueden cobrar un porcentaje.

-Comisión de cancelación anticipada: Si pago todo lo que queda de préstamo antes de tiempo, me pueden cobrar también un porcentaje.

-Comisión por subrogación: Si te quedas un préstamo que ya tenía la vivienda con anterioridad y que le dieron a su anterior propietario o al promotor.

– Comisión por modificación de condiciones: Si una vez firmado, decides cambiar las condiciones, o pedir ampliación de capital…

6.¿Cómo calculo la cuota mensual?

Solamente tienes que dividir el importe total de lo que has pedido entre 1000, y luego multiplicas lo que te dé por el número que te aparece en el cuadro siguiente que coincida con el tipo de interés y los años que tienes el préstamo:

CLICK EN LA IMAGEN PARA AMPLIAR

8.Ya me han concedido el préstamo. Ahora, ¿Qué, cómo lo tramito?

El banco te tiene que informar por escrito de todo lo siguiente:

–         Lo que te ofrece: Te tiene que preparar un documento donde te dice la cantidad que te va a prestar y la forma de entrega del préstamo.

–         La amortización: Cómo y cuándo pagamos, cómo son las cuotas y a cuántos años.

–         Interés: Especificando, si es variable, cada cuánto se revisa y el tipo de índice de referencia (Euribor, IRPH…)

–         Comisiones: Todas las comisiones que te puede cobrar.

–         Otros gastos: De tasación, de notaría, Registro…..

Todos estos derechos y obligaciones del banco (que es el prestamista) y enotaría.

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